Ad inizio Aprile, quasi come fosse un pesce, ci siamo visti recapitare una bella lettera da parte dei proprietari dell’appartamento in cui viviamo ora: erano molto contenti di noi, ma la bostadsförening cui appartiene l’appartamento stesso non aveva autorizzato l’estensione del nostro contratto.
Anche in questo caso è emersa una delle peculiarità del sistema immobiliare svedese: come spiegato in passato, il proprietario dell’appartamento è, in realtà, solo proprietario del diritto a viverci (bostadsrätt) e non può quindi disporne completamente a piacimento. Certe operazioni, come gli affitti prolungati, devono essere autorizzati dalla compagnia che è la vera proprietaria del palazzo. La bostadsförening è, normalmente, una cooperativa senza fini di lucro che ha per soci i detentori del bostadsrätt stesso; regolarmente viene eletto dai soci un consiglio che ha il compito di decidere per il bene comune, gestire i soldi derivati dagli “affitti” (termine improprio per descrivere la quota associativa mensile) e prendere decisioni come quella che ha portato al nostro sfratto. Anche eventuali lavori interni strutturali devono essere approvati dalla compagnia.
Questo sistema, piuttosto socialista e di tipo rappresentativo, è sicuramente complicato e astruso, ma almeno ti risparmia, in gran parte, le beghe delle grandi liti di condominio all’italiana.
I sistemi alternativi al bostadsrätt sono sempre quelli dell’hyresrätt (quando affitti un appartamento da una compagnia immobiliare, proprietaria di palazzi) e della proprietà vera e propria, che vale però solo nel caso di villino indipendente.
Se subaffitti un appartamento da un titolare di hyresrätt, o anche solo se lo affitti da un titolare di bostadsrätt, il tuo contratto viene sempre considerato come “di seconda mano” (andra hand), ha durata necessariamente breve ed è molto limitativo nei confronti dell’inquilino.
I tre appartamenti in cui abbiamo vissuto fin’ora a Malmö sono tutti bostadsrätt (generalmente tenuti meglio rispetto agli hyresrätt, dato che il proprietario tende a valorizzarli), che affittavamo appunto i andra hand; la cosa è sintomatica della grande crisi del mercato immobiliare degli ultimi anni: i prezzi per la vendita si sono abbattuti per via delle difficoltà ad ottenere mutui e i proprietari preferiscono cercare di tenere più a lungo i loro vecchi appartamenti nella speranza di trovare il momento favorevole per venderli. Il bene comune, però, tende a privilegiare la situazione per cui chi vive in un appartamento ne sia l’effettivo titolare, così che possa avere maggiore rispetto delle strutture (visto che, tramite la cooperativa, ne è coproprietario) e da avere un rapporto diretto con la compagnia. Per questo, molte bostadsforening pongono un limite alla libertà di affitto e, ad un certo punto, mettono i titolari nella condizione di dover tenere l’appartamento vuoto o metterlo sul mercato.
Peraltro, fino allo scorso febbraio, la bostadsforening decideva il tetto massimo per il prezzo di subaffitto legandolo a quello della quota associativa, mentre solo di recente c’è stata una parziale liberalizzazione che ha portato, in tempi brevissimi, ad un sostanziale aumento delle cifre.
Un contratto di affitto di prima mano è, invece, molto ambito per il fatto di non avere termine, ma richiede spesso tempi di attesa lunghi, soprattutto nel centro delle grandi città. In particolare a Stoccolma, la cosa ha generato l’esplosione di un mercato nero con costi clamorosi e con situazioni al limite della legge (vendere un contratto è sicuramente illegale, mentre l’acquirente rischia sempre di buttare via i propri soldi perché non sempre c’è la garanzia che il cambio di titolarità vada in porto). Per chi non vuole ricorrere al mercato nero, l’alternativa è solo di aspettare; se migliore è la situazione per le periferie, dove i tempi, pur esistendo, si accorciano sensibilmente, per le aree più apprezzate l’attesa può essere invece eterna: clamoroso, ma neanche poco comune, il recente caso di una 64enne che ha atteso ventotto anni pur di avere il suo agognato appartamento nella splendida Strandvägen.
Noi siamo registrati presso diverse compagnie di affitto dall’autunno 2011 ma, fino a questo momento, avevamo sempre rimbalzato contro un muro (“l’appartamento è stato dato a qualcun altro”) ad ogni occasione in cui avevamo segnalato il nostro interesse; questo soprattutto perché cercavamo qualcosa nei quartieri centrali, dove, appunto, i tempi sono decisamente più lunghi.
La lettera di “sfratto” (comunque assolutamente informale) ci ha portati ad allargare i nostri orizzonti, visto che avremmo dovuto trovare il nuovo appartamento entro il primo luglio.
Un po’ a sorpresa, hanno quindi cominciato ad arrivare i primi inviti per partecipare alle visning collettive di appartamenti, riservate solo a una decina di famiglie, le più “in alto” nella lista di attesa. Dopo aver deciso di lasciare andare un appartamento senza neanche vederlo (dato che era in una cittadina limitrofa, mentre noi preferiamo restare a Malmö), abbiamo accettato l’invito per uno nella zona di Kirseberg (pronuncia “Scirseberi”), una delle aree più particolari del capoluogo, appena fuori dalla zona centrale, con un carattere molto definito (ve ne parlerò in un prossimo post) ed un feeling speciale di “cittadina nella città”. L’appartamento ci è piaciuto e abbiamo confermato il nostro interesse ad Heimstaden (la compagnia), anche qui attenendoci di essere in basso nella lista (tutto viene deciso esclusivamente basandosi sul tempo di attesa nella coda della compagnia, a patto che la situazione economica sia verificata) e quindi di vederci rifiutare la richiesta.
Invece, dopo neanche due giorni, ricevo la chiamata dell’agente di Heimstaden che mi dice che l’appartamento è nostro, a patto di inviare una copia dell’ultimo cedolino. Detto fatto, e ieri, in pausa pranzo, abbiamo firmato il contratto: riceveremo le chiavi il primo giugno, anche se c’è la possibilità che dovremo aspettare qualche giorno prima di prendere pieno possesso dell’appartamento per via di alcuni lavori di verniciatura. La cosa, ovviamente, non ci da alcun fastidio, visto che, dopo tre appartamenti dal luglio 2009, avremo finalmente un alloggio stabile a Malmö… Allelujah!
Un Italiano in Svezia 
In bocca al lupo con la nuova abitazione 🙂
Preciso, comunque, che negli ultimi tempi alcuni imprenditori hanno cominciato a vendere appartamenti completamente di proprietá, i cosiddetti ägarlägenheten. Ce ne sono alcuni qui nella mia cittá, quindi immagino che anche dalle vostre parti abbiano iniziato con questo sistema.
Io ho sempre fatto molta fatica a capire il sistema del bostadsrätt, se devo dirla tutta.
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In effetti so che anche a Stoccolma è così. Mi pare di avere capito che, la grossa controindicazione è che i prezzi sono molto più alti, rispetto al bostadsrätt.
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Mi informo stasera su come sono i prezzi qui e poi ti so dire, giusto per curiositá (conosco da vicino alcune delle persone che hanno introdotto il sistema nella mia cittá).
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A quel che leggo in giro, dopo un paio di anni di “fiasko” (la legge che li autorizza è del 2009), la cosa sta iniziando lentamente ad avere un moderato successo:
http://gunnarandren.blogspot.se/2012/09/21-sep-langsam-succe-for-agarlagenheter.html
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Mi dicono dalla regia che qui nella nostra cittá il costo degli ägarlägenheter é paragonabile, se non un pelo inferiore, ai bostadsrätt.
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Interessante, grazie. Vedremo negli anni a venire come si mettono le cose. 🙂
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Ma siete ancora con contratto “di seconda mano”? Peccato per l’altro, l’ho trovato molto confortevole 🙂
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No, questa volta è di “prima”
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Congratulazioni e in bocca al lupo Daniele!
Ti leggo sempre volentieri … fammi sapere quando vuoi portare la signora in visita a Torino 🙂
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Prima o poi veniamo di sicuro 🙂
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Ma poi quanto costa ti costa di trasloco ogni volta? Io sarò a Stoccolma tra meno di un mese per lavorare con una nota compagnia di distribuzione musicale in streaming, ma mi sta venendo il terrore di dover cambiare casa ogni anno. In realtà non mi importerebbe più di tanto ma non so se mia moglie reggerebbe l’urto 😦
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Il trasloco costa, la cosa migliore è sempre affittare un furgone e farselo da soli o con amici.
Purtroppo la mia schiena non me lo permette, quindi stavolta dovremo puntare su una compagnia.
In bocca al lupo con Spotify 🙂
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Gianni, rimani in Italia se puoi!
A parte alcune eccezioni (il proprietario del blog e Morgane), non sempre vale la pena di trasferirsi da queste parti.
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Dai, un lavoro con Spotify è un ottimo motivo per trasferirsi.
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Cara Alex, non mi trasferisco in Svezia perché mi piace, ne’ perché sto fuggendo da qualcosa. Sto andando li’ perché Spotify sta li e perché in Italia non esistono realtà simili e non vedo l’ora di mettere le mani e dare il mio contributo alle loro tecnologie.
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Ciao e auguri per la nuova casa. Avrei una domanda: come è possibile che ti abbiano sfrattato da un bostadsrätt? cioè, da quel che sapevo, era un po’ come il mutuo all’italiana, cioè ti stai comprando la casa (il diritto di abitarci in Svezia), come è possibile che questo diritto ti venga tolto? alla fine sembra quasi sia un affitto…
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Il bostadsrätt non era mio, era di chi mi subaffittava l’appartamento. 🙂
Forse dovevo specificare meglio.
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Questa storia del diritto a viverci non la capisco.
UNa società di costruzione vende in blocco 10 palazzi con 10 appartamenti.
100 persone si mettono daccordo, formano una cooperativa e ciascuno di essi sborsa la quota corrispondente ad un appartamento.
La coopertaiva con questi soldi compra i palazzi.
Il sig. Rossi, socio della cooperativa andrà a vivere in affitto in un appartamento della cooperativa a zero euro di affitto al mese.
Il diritto di viverci a zero euro di affitto è ereditabile e vendibile.
Il sig. Rossi non può subaffittare, il proprietario è infatti la coopertaviva (di cui lui fa parte). La cooperativa non vede di buon occhio gli affittuari che non sono soci perchè hanno paura che non rispettino l’immobile…non hanno interesse a rispettare qualcosa che non è loro.
Il sig. Rossi no, in quanto socio della cooperativa che possiede l’immobile HA INTERESSE a rispettare non solo il suo appartamento ma tutto il “quartiere” di cui la cooperativa è proprietaria.
O capito bene?
—–
Per i litigi condominiali in Italia c’è da dire che:
1) Le decisioni non le prendono un ristretto numero di consiglieri condominiali ma TUTTI.
2) Forse il carattere,,,poco rispettoso delle regole.
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Hai capito piuttosto bene. In alcune situazioni la cooperativa è effettivamente multipalazzo; in altre, soprattutto in città, è frequente vedere cooperative monopalazzo (o monoisolato).
L’ “affitto” (che in realtà è un canone associativo) non è di zero euro, ma è una quota fissa mensile che serve poi alla cooperativa per la gestione delle spese (riscaldamento in primis), i miglioramenti, etc. Se la quota fissa è alta, venderai generalmente l’appartamento a un prezzo più basso. Se è bassa, lo venderai bene (gli appartamenti con spese basse sono ambiti).
Inoltre, penso che la cooperativa (per i palazzi di nuova costruzione) venga già fondata all’origine, e che sia lei ad occuparsi dell’edificazione.
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No…per affitto zero intendevo proprio affitto zero…..le spese condominiali per le spese ordinarie o straodinarie ci sono ovviamnete sempre.
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Congratulazioni!! è un bel passaggio da “Second hand” ad avere un contratto a tempo indefinito 🙂
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Kirseberg é molto carina, concordo.
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Questa situazione degli affitti esiste anche nei limitrofi paesi nordici o é specifica della sola Svezia?
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Comunque, Daniele, che palle ‘sti affitti di seconda mano. Mi sono molto meravigliata che foste ancora in tale situazione dopo tutti questi anni…
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