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Di sfratti e nuovi appartamenti

Ad inizio Aprile, quasi come fosse un pesce, ci siamo visti recapitare una bella lettera da parte dei proprietari dell’appartamento in cui viviamo ora: erano molto contenti di noi, ma la bostadsförening cui appartiene l’appartamento stesso non aveva autorizzato l’estensione del nostro contratto.
Anche in questo caso è emersa una delle peculiarità del sistema immobiliare svedese: come spiegato in passato, il proprietario dell’appartamento è, in realtà, solo proprietario del diritto a viverci (bostadsrätt) e non può quindi disporne completamente a piacimento. Certe operazioni, come gli affitti prolungati, devono essere autorizzati dalla compagnia che è la vera proprietaria del palazzo. La bostadsförening è, normalmente, una cooperativa senza fini di lucro che ha per soci i detentori del bostadsrätt stesso; regolarmente viene eletto dai soci un consiglio che ha il compito di decidere per il bene comune, gestire i soldi derivati dagli “affitti” (termine improprio per descrivere la quota associativa mensile) e prendere decisioni come quella che ha portato al nostro sfratto. Anche eventuali lavori interni strutturali devono essere approvati dalla compagnia.
Questo sistema, piuttosto socialista e di tipo rappresentativo, è sicuramente complicato e astruso, ma almeno ti risparmia, in gran parte, le beghe delle grandi liti di condominio all’italiana.

I sistemi alternativi al bostadsrätt sono sempre quelli dell’hyresrätt (quando affitti un appartamento da una compagnia immobiliare, proprietaria di palazzi) e della proprietà vera e propria, che vale però solo nel caso di villino indipendente.
Se subaffitti un appartamento da un titolare di hyresrätt, o anche solo se lo affitti da un titolare di bostadsrätt, il tuo contratto viene sempre considerato come “di seconda mano” (andra hand), ha durata necessariamente breve ed è molto limitativo nei confronti dell’inquilino.
I tre appartamenti in cui abbiamo vissuto fin’ora a Malmö sono tutti bostadsrätt (generalmente tenuti meglio rispetto agli hyresrätt, dato che il proprietario tende a valorizzarli), che affittavamo appunto i andra hand; la cosa è sintomatica della grande crisi del mercato immobiliare degli ultimi anni: i prezzi per la vendita si sono abbattuti per via delle difficoltà ad ottenere mutui e i proprietari preferiscono cercare di tenere più a lungo i loro vecchi appartamenti nella speranza di trovare il momento favorevole per venderli. Il bene comune, però, tende a privilegiare la situazione per cui chi vive in un appartamento ne sia l’effettivo titolare, così che possa avere maggiore rispetto delle strutture (visto che, tramite la cooperativa, ne è coproprietario) e da avere un rapporto diretto con la compagnia. Per questo, molte bostadsforening pongono un limite alla libertà di affitto e, ad un certo punto, mettono i titolari nella condizione di dover tenere l’appartamento vuoto o metterlo sul mercato.
Peraltro, fino allo scorso febbraio, la bostadsforening decideva il tetto massimo per il prezzo di subaffitto legandolo a quello della quota associativa, mentre solo di recente c’è stata una parziale liberalizzazione che ha portato, in tempi brevissimi, ad un sostanziale aumento delle cifre.

Un contratto di affitto di prima mano è, invece, molto ambito per il fatto di non avere termine, ma richiede spesso tempi di attesa lunghi, soprattutto nel centro delle grandi città. In particolare a Stoccolma, la cosa ha generato l’esplosione di un mercato nero con costi clamorosi e con situazioni al limite della legge (vendere un contratto è sicuramente illegale, mentre l’acquirente rischia sempre di buttare via i propri soldi perché non sempre c’è la garanzia che il cambio di titolarità vada in porto). Per chi non vuole ricorrere al mercato nero, l’alternativa è solo di aspettare; se migliore è la situazione per le periferie, dove i tempi, pur esistendo, si accorciano sensibilmente, per le aree più apprezzate l’attesa può essere invece eterna: clamoroso, ma neanche poco comune, il recente caso di una 64enne che ha atteso ventotto anni pur di avere il suo agognato appartamento nella splendida Strandvägen.

Noi siamo registrati presso diverse compagnie di affitto dall’autunno 2011 ma, fino a questo momento, avevamo sempre rimbalzato contro un muro (“l’appartamento è stato dato a qualcun altro”) ad ogni occasione in cui avevamo segnalato il nostro interesse; questo soprattutto perché cercavamo qualcosa nei quartieri centrali, dove, appunto, i tempi sono decisamente più lunghi.
La lettera di “sfratto” (comunque assolutamente informale) ci ha portati ad allargare i nostri orizzonti, visto che avremmo dovuto trovare il nuovo appartamento entro il primo luglio.
Un po’ a sorpresa, hanno quindi cominciato ad arrivare i primi inviti per partecipare alle visning collettive di appartamenti, riservate solo a una decina di famiglie, le più “in alto” nella lista di attesa. Dopo aver deciso di lasciare andare un appartamento senza neanche vederlo (dato che era in una cittadina limitrofa, mentre noi preferiamo restare a Malmö), abbiamo accettato l’invito per uno nella zona di Kirseberg (pronuncia “Scirseberi”), una delle aree più particolari del capoluogo, appena fuori dalla zona centrale, con un carattere molto definito (ve ne parlerò in un prossimo post) ed un feeling speciale di “cittadina nella città”. L’appartamento ci è piaciuto e abbiamo confermato il nostro interesse ad Heimstaden (la compagnia), anche qui attenendoci di essere in basso nella lista (tutto viene deciso esclusivamente basandosi sul tempo di attesa nella coda della compagnia, a patto che la situazione economica sia verificata) e quindi di vederci rifiutare la richiesta.
Invece, dopo neanche due giorni, ricevo la chiamata dell’agente di Heimstaden che mi dice che l’appartamento è nostro, a patto di inviare una copia dell’ultimo cedolino. Detto fatto, e ieri, in pausa pranzo, abbiamo firmato il contratto: riceveremo le chiavi il primo giugno, anche se c’è la possibilità che dovremo aspettare qualche giorno prima di prendere pieno possesso dell’appartamento per via di alcuni lavori di verniciatura. La cosa, ovviamente, non ci da alcun fastidio, visto che, dopo tre appartamenti dal luglio 2009, avremo finalmente un alloggio stabile a Malmö… Allelujah!

Sciûsciâ e sciorbî

Uno dei proverbi più usati nella mia città natia Genova è “Sciûsciâ e sciorbî no se pêu“, ovvero “Soffiare e succhiare (contemporaneamente) non si può fare”.
In base alle nostre esperienze, pare che i “proprietari” (diciamolo per semplificare, vista la complessità del sistema) di appartamenti svedesi non conoscano questo detto: si aspettano di affittarti, o subaffittarti, il loro appartamento, prendere i soldi, ma poterne comunque disporre quando gli serve e fa piacere.
Quando, lo scorso novembre, ci siamo messi a cercare casa a Malmö, una potenziale proprietaria ci aveva detto “l’appartamento è questo ed è per voi. Però ho intenzione di fare qui una festa di Natale con i miei genitori e poi ne avrò di nuovo bisogno più avanti”. Chiaramente abbiamo detto “no”.

Con il precedente proprietario c’era stata una grossa rottura di scatole nella fase conclusiva: lui doveva vendere l’appartamento e quindi aveva la necessità di farlo vedere.
Ora, in Svezia le visning (“mostre”) dell’appartamento non sono esattamente operazioni semplici: sono eventi programmati, aperti al pubblico, che richiedono un certo lavoro.
La casa deve essere pulita e ordinata per bene, gli effetti personali devono essere portati via o nascosti (sia per sicurezza tua sia perché lo richiede esplicitamente l’agente immobiliare), alcuni mobili devono essere spostati e persino tolti di mezzo.
Insomma, bisogna farsi un discreto mazzo, oltre al fatto che bisogna andarsene via di casa per quell’oretta necessaria alla mostra.
Un proprietario di casa lo fa volentieri, perché dalla vendita guadagnerà qualcosa. Ma che il proprietario si aspetti che l’inquilino, che gli paga un affitto, faccia tutte queste cose solo perché lui deve vendere, è una cosa fuori dal mondo. E infatti l’inquilino non è assolutamente tenuto, per legge, a fare queste cose.
Lo scorso autunno, un po’ per cortesia, un po’ per ignoranza, un po’ perché Helena aveva più tempo libero, lo abbiamo fatto senza battere ciglio, e senza vederci neanche offrire uno straccio di compensazione e neppure un ringraziamento. Ci siamo però ripromessi di non farlo più, una volta spostatici nel nuovo appartamento.
Peraltro, quando abbiamo parlato con i nuovi proprietari non c’è mai stata alcuna menzione di visning, né a voce né nel contratto.

Adesso, improvvisamente, a due mesi dalla scadenza del nostro contratto (che avevamo, paradossalmente, anche concordato di prolungare fino a fine agosto) se ne sono venuti fuori dicendo che vogliono tenere le visning e le vogliono tenere ora, perché non vogliono rimetterci soldi tenendo l’appartamento sfitto per qualche tempo, ma vogliono completare la vendita il prima possibile dopo la nostra uscita. Tutto questo senza chiedere, ma ponendo il tutto come un solenne dato di fatto.
Alle nostre cortesi rimostranze ci è stato risposto “ma tanto sta arrivando la primavera, potete tranquillamente uscire di casa per un’oretta di tanto in tanto…”
Questa volta abbiamo deciso di tenere duro: paghiamo per l’appartamento e abbiamo diritto di starci quanto ci pare e di non dovere fare le pulizie e spostare cose quando decide qualcun altro.
La legge è dalla nostra parte, Helena si è informata con un ente che si occupa di queste questioni e la risposta è stata chiara.
Alle nostre risposte hanno fatto seguito mail e messaggi sulla segreteria telefonica piuttosto incazzosi e arroganti. La cosa ci dispiace perché siamo tutto fuorché rompicoglioni e ci piace tenere buoni rapporti… Ma che la gente si aspetti che tu ti prenda carico dei suoi problemi senza neanche chiederlo gentilmente è davvero assurdo.

Adesso si tratta solo di tenere duro per un mese e mezzo e cercare un’altra sistemazione sperando che non ci siano problemi a posteriori. Anche la prossima sarà per forza di cosa un’altra soluzione temporanea perché abbiamo deciso di investire buona parte del ricavato della vecchia casa nella nuova attività di Helena, ovvero un negozio a Malmö (quello che pensava di aprire a Stoccolma un anno e mezzo fa non era poi andato in porto).
A questo punto stiamo pensando seriamente di acquistare un contratto di affitto di prima mano qui a Malmö, anche se l’operazione non è semplicissima: persino reperire le informazioni al riguardo è un po’ complicato. Non è infatti illegale comprare il contratto, ma è illegale venderlo, e non è facile trovare qualcuno che si voglia esporre… anche se il mercato c’è ed è fiorente.

La nostra cucina attuale

Autorizzazioni e traslochi

In Svezia, per molte operazioni, le procedure e la burocrazia sono davvero semplici ed immediate. Per altre, però, ci sono a volte delle lungaggini davvero assurde ed irritanti.

Quando c’è accordo fra venditore ed acquirente, la procedura di passaggio di proprietà di un appartamento (o, meglio, del diritto a viverci, bostadsratt) è generalmente velocissima e si può arrivare a completare la cessione in meno di un mese. Questo nel 99% dei casi.

A volte, però, si fanno i conti senza l’oste, in questo la compagnia o
associazione che è l’effettiva proprietaria dell’immobile. La bostadsrättsförening deve infatti approvare il nuovo residente che viene a vivere nel suo territorio: d’altronde, se la compagnia resta proprietaria dell’appartamento fisico, è una cosa comprensibile. In genere è una semplice formalità: i consiglieri si riuniscono più volte al mese proprio per valutare le carte che arrivano dagli agenti immobiliari e dire “sì”.

Finché questo “sì” non arriva, la vendita non può essere portata avanti: persino l’anticipo, versato dall’acquirente al momento dell’accordo preliminare, resta congelato su un conto corrente dell’agente immobiliare, normalmente per pochi giorni.
Quando, però, la persona che “sa come fare le cose” è in vacanza o ha altro da fare (il consiglio della bostadsrättsförening è composto da persone che hanno impieghi veri), e nessuno è in grado di farle al suo posto, ecco che arriva l’intoppo.

Nonostante abbiamo raggiunto l’accordo per la vendita dell’appartamento di Väsby quasi un mese fa, l’autorizzazione è arrivata solo ieri, alla vigilia della firma del contratto e della consegna delle chiavi, cose che, a quel punto, rischiavano seriamente di essere posticipate (peccato che Helena avesse già il treno di ritorno prenotato, dopo il weekend passato lì). Tutto ciò nonostante l’agente immobiliare chiamasse regolarmente la compagnia per sollecitare, al punto di dovere spiegare lui quali procedure applicare a persone che non sapevano come fare (uno di questi si limitava a rispondere al telefono “sì, io approvo”).
Per fortuna, alla fine è andato tutto bene e l’appartamento è finalmente venduto.

Siamo però nella stessa situazione per quanto riguarda l’affitto del prossimo appartamento. Sì, perché, per fare le cose per bene (ma non tutti lo fanno), anche quando affitti un appartamento ad una terza persona, la bostadsrättsförening deve prendere visione del contratto ed approvare.

Sabato prossimo dovremo firmare il nuovo contratto (di sei mesi, in modo da avere tempo di cercare con calma qualcosa da comprare) e prendere le chiavi, ma attendiamo ancora l’autorizzazione… e il 30 novembre al più tardi dobbiamo lasciare la casa attuale!

Comunque… L’ultimo mese è stato decisamente stressante, senza un momento per rifiatare.
Il primo fine settimana del mese siamo dovuti andare a Väsby per preparare il trasloco (nostro e di mia suocera), che è avvenuto pochi giorni dopo. Il weekend successivo lo abbiamo passato a lavorare nel nuovo appartamento di Malmö di mia suocera, mentre in quello appena passato siamo tornati a Väsby per buttare via tutto quello che era rimasto (inclusi mobili e cose che erano ancora in buono stato ma che non eravamo riusciti a portare giù). E il prossimo settimana ci attende, appunto, il nuovo trasloco e la ripulitura dell’appartamento in cui siamo ora… 😀

Comprare e vendere un appartamento

La scorsa primavera io e mia moglie abbiamo comprato casa, dopo avere venduto la sua: ho potuto quindi sperimentare il sistema di compravendita delle abitazioni, radicalmente diverso da quello all’italiana.
Innanzitutto, cambia parecchio se compri una casa indipendente/villino o se prendi un appartamento/ibrido (come abbiamo fatto noi): in questo caso, a differenza che in Italia, tu non compri l’appartamento vero e proprio, ma solo il “diritto a viverci” (bostadsrätt), chiaramente ereditario e trasferibile.
Questo vuol dire che sarai comunque soggetto ad alcune condizioni nei confronti della società che gestisce l’area: ad esempio, ci potrebbero essere vincoli sull’affitto e, sicuramente, non potrai ristrutturare a piacimento gli interni dello stesso.

La società è generalmente un’azienda cooperativa (cosa che permette ai residenti di avere diritto di voto e di eleggere rappresentanti nel consiglio), ma può anche essere, in rare situazioni particolari, un’azienda privata tout court.
Quando andrai a comprare l’appartamento, dovrai quindi verificare quale sia, oltre al costo (cosa che vedremo in seguito), il “dovuto” (avgift) che dovrai versare mensilmente alla società: questo dovuto è, di fatto, l’equivalente delle nostre spese condominiali, spalmato mensilmente. Generalmente varia dal “normale” al molto caro. Può capitare infatti di comprare un appartamento grande e bello a un prezzo molto basso (rispetto a ciò che sarebbe in Italia), dato che è poco allettante per via di un avgift elevato. Il dovuto include anche le spese per acqua e soprattutto riscaldamento che, come potrete immaginare, non sarebbe altrimenti economico.

Un aspetto positivo di questo sistema è che il dovuto è praticamente fisso (non condizionato quindi dalle spese “straordinarie”), e che le società fanno spesso un buon lavoro nel reinvestire quanto guadagnato per lavori di ristrutturazione e per la manutenzione della propria parte di competenza (il che include le strade pedonali incluse nell’area, i parchi giochi per i bambini, le sale della spazzatura, etc. etc.).
Il fatto che l’avgift sia fisso rende anche più salutare l’ambiente, evitando di fatto le beghe condominiali all’italiana: il sapere che i soldi dovuti sono quelli, e che saranno utilizzati, tranquillizza tutti. Inoltre, a quel che ho capito (non ho ancora avuto modo di partecipare ad una delle riunioni), le assemblee dei residenti servono più a stabilire i rappresentanti (democrazia rappresentativa) che a prendere decisioni (democrazia diretta/partecipativa).

Veniamo ora all’acquisto/vendita veri e propri.
Generalmente vengono effettuati sempre tramite agenzia (non ho notizia di vendite dirette e non ho idea se siano possibili o meno) e, per lo più, tramite un sistema d’asta.
L’agenzia immobiliare si occupa di organizzare due presentazioni pubbliche dell’appartamento (generalmente una la domenica di giorno, l’altra di sera feriale), in occasione delle quali il venditore, se vive ancora nella casa, si premurerà di sgombrare alla meglio gli effetti personali e di sparire per qualche ora. Gli appartamenti vengono sempre venduti semi-ammobiliati: in particolare, gli elementi base della cucina (inclusi scaffali, fornelli, forno e frigo), ma anche certi armadi, vengono considerati come parte della casa e devono quindi essere inclusi nella cessione. Spetta, al limite, all’acquirente di sostituirli se non gli piacciono.

Le presentazioni sono aperte a chiunque voglia partecipare. In casi particolari, si possono organizzare presentazioni private per chi non possa partecipare alle due pubbliche, ma è raro che ti venga richiesto. In ogni caso, l’agente provvederà a prendere il numero di telefono di tutte le persone che si presentano e le contatterà nei giorni immediatamente successivi per verificare il loro interesse.

A questo punto parte l’asta, che è davvero emozionante sia nel caso di acquisto (e qui le emozioni non sono generalmente positive :-D) che, soprattutto, di vendita. Il prezzo iniziale è più basso del valore reale dell’appartamento, ma sale abbastanza velocemente. L’asta viene gestita, nel giro di qualche giorno, in modalità varia: tramite sms, telefonata, internet… i partecipanti e il venditore ricevono una notifica tramite e-mail e/o sms ogni volta che arriva una nuova puntata.

Quando “ne rimane solo uno” e gli altri partecipanti si ritirano, si può procedere alla stesura del concordato preliminare nella sede dell’agenzia. Fino a questo momento, e fino alla prima firma, non c’è nulla di impegnativo: una persona si può ritirare anche dopo avere vinto l’asta, così come il venditore può cambiare idea o rifiutare un acquirente. Di solito, però, non accade.
Alla stesura del concordato, si deciderà entro quanto tempo l’affare dovrà andare in porto. Generalmente questo tempo è necessario a chi acquista per reperire i fondi necessari (magari vendendo a sua volta il proprio appartamento) e al venditore per trasferirsi in altro loco.
Già durante la presentazione pubblica venivano offerte ai potenziali acquirenti informazioni varie sull’azienda che gestisce l’area, ma, in questa sede, vengono dati tutti i dettagli al riguardo (bilancio, modalità di appartenenza, etc. etc.). Chiaramente, subito dopo la firma del concordato, l’acquirente deve versare una percentuale del totale.

Nel momento della firma definitiva, ti vengono consegnate le chiavi e il diritto di vivere nell’appartamento diventa tuo.
Nota ultrapositiva: non c’è alcun notaio di mezzo!
È l’agente immobiliare che si occupa di tutte le operazioni burocratiche, e il tutto è incluso nella quota a lui dovuta (che è anche bassina, rispetto ai prezzi delle agenzie italiane). L’agente, prima della firma, si occupa di leggerti il contratto, che è breve, semplice e scritto in uno svedese assolutamente chiaro ed antiburocratico, e si occupa di rispondere alle tue domande in caso di dubbio.

Se proprio volete saperlo, i notai esistono anche qui: hanno un ruolo più simile a quello di un rappresentante statale vero e proprio che non a quello dei Faraoni all’italiana. Il notarius publicus di Upplands Väsby ha il suo ufficetto in una piccola palazzina che condivide con una parrucchiera ed una manicure, non ha poltrone in pelle umana e ci ha chiesto tariffe “da marca da bollo” quando ci sono serviti dei documenti per il matrimonio in Italia… fate voi!