Comprare e vendere un appartamento

La scorsa primavera io e mia moglie abbiamo comprato casa, dopo avere venduto la sua: ho potuto quindi sperimentare il sistema di compravendita delle abitazioni, radicalmente diverso da quello all’italiana.
Innanzitutto, cambia parecchio se compri una casa indipendente/villino o se prendi un appartamento/ibrido (come abbiamo fatto noi): in questo caso, a differenza che in Italia, tu non compri l’appartamento vero e proprio, ma solo il “diritto a viverci” (bostadsrätt), chiaramente ereditario e trasferibile.
Questo vuol dire che sarai comunque soggetto ad alcune condizioni nei confronti della società che gestisce l’area: ad esempio, ci potrebbero essere vincoli sull’affitto e, sicuramente, non potrai ristrutturare a piacimento gli interni dello stesso.

La società è generalmente un’azienda cooperativa (cosa che permette ai residenti di avere diritto di voto e di eleggere rappresentanti nel consiglio), ma può anche essere, in rare situazioni particolari, un’azienda privata tout court.
Quando andrai a comprare l’appartamento, dovrai quindi verificare quale sia, oltre al costo (cosa che vedremo in seguito), il “dovuto” (avgift) che dovrai versare mensilmente alla società: questo dovuto è, di fatto, l’equivalente delle nostre spese condominiali, spalmato mensilmente. Generalmente varia dal “normale” al molto caro. Può capitare infatti di comprare un appartamento grande e bello a un prezzo molto basso (rispetto a ciò che sarebbe in Italia), dato che è poco allettante per via di un avgift elevato. Il dovuto include anche le spese per acqua e soprattutto riscaldamento che, come potrete immaginare, non sarebbe altrimenti economico.

Un aspetto positivo di questo sistema è che il dovuto è praticamente fisso (non condizionato quindi dalle spese “straordinarie”), e che le società fanno spesso un buon lavoro nel reinvestire quanto guadagnato per lavori di ristrutturazione e per la manutenzione della propria parte di competenza (il che include le strade pedonali incluse nell’area, i parchi giochi per i bambini, le sale della spazzatura, etc. etc.).
Il fatto che l’avgift sia fisso rende anche più salutare l’ambiente, evitando di fatto le beghe condominiali all’italiana: il sapere che i soldi dovuti sono quelli, e che saranno utilizzati, tranquillizza tutti. Inoltre, a quel che ho capito (non ho ancora avuto modo di partecipare ad una delle riunioni), le assemblee dei residenti servono più a stabilire i rappresentanti (democrazia rappresentativa) che a prendere decisioni (democrazia diretta/partecipativa).

Veniamo ora all’acquisto/vendita veri e propri.
Generalmente vengono effettuati sempre tramite agenzia (non ho notizia di vendite dirette e non ho idea se siano possibili o meno) e, per lo più, tramite un sistema d’asta.
L’agenzia immobiliare si occupa di organizzare due presentazioni pubbliche dell’appartamento (generalmente una la domenica di giorno, l’altra di sera feriale), in occasione delle quali il venditore, se vive ancora nella casa, si premurerà di sgombrare alla meglio gli effetti personali e di sparire per qualche ora. Gli appartamenti vengono sempre venduti semi-ammobiliati: in particolare, gli elementi base della cucina (inclusi scaffali, fornelli, forno e frigo), ma anche certi armadi, vengono considerati come parte della casa e devono quindi essere inclusi nella cessione. Spetta, al limite, all’acquirente di sostituirli se non gli piacciono.

Le presentazioni sono aperte a chiunque voglia partecipare. In casi particolari, si possono organizzare presentazioni private per chi non possa partecipare alle due pubbliche, ma è raro che ti venga richiesto. In ogni caso, l’agente provvederà a prendere il numero di telefono di tutte le persone che si presentano e le contatterà nei giorni immediatamente successivi per verificare il loro interesse.

A questo punto parte l’asta, che è davvero emozionante sia nel caso di acquisto (e qui le emozioni non sono generalmente positive :-D) che, soprattutto, di vendita. Il prezzo iniziale è più basso del valore reale dell’appartamento, ma sale abbastanza velocemente. L’asta viene gestita, nel giro di qualche giorno, in modalità varia: tramite sms, telefonata, internet… i partecipanti e il venditore ricevono una notifica tramite e-mail e/o sms ogni volta che arriva una nuova puntata.

Quando “ne rimane solo uno” e gli altri partecipanti si ritirano, si può procedere alla stesura del concordato preliminare nella sede dell’agenzia. Fino a questo momento, e fino alla prima firma, non c’è nulla di impegnativo: una persona si può ritirare anche dopo avere vinto l’asta, così come il venditore può cambiare idea o rifiutare un acquirente. Di solito, però, non accade.
Alla stesura del concordato, si deciderà entro quanto tempo l’affare dovrà andare in porto. Generalmente questo tempo è necessario a chi acquista per reperire i fondi necessari (magari vendendo a sua volta il proprio appartamento) e al venditore per trasferirsi in altro loco.
Già durante la presentazione pubblica venivano offerte ai potenziali acquirenti informazioni varie sull’azienda che gestisce l’area, ma, in questa sede, vengono dati tutti i dettagli al riguardo (bilancio, modalità di appartenenza, etc. etc.). Chiaramente, subito dopo la firma del concordato, l’acquirente deve versare una percentuale del totale.

Nel momento della firma definitiva, ti vengono consegnate le chiavi e il diritto di vivere nell’appartamento diventa tuo.
Nota ultrapositiva: non c’è alcun notaio di mezzo!
È l’agente immobiliare che si occupa di tutte le operazioni burocratiche, e il tutto è incluso nella quota a lui dovuta (che è anche bassina, rispetto ai prezzi delle agenzie italiane). L’agente, prima della firma, si occupa di leggerti il contratto, che è breve, semplice e scritto in uno svedese assolutamente chiaro ed antiburocratico, e si occupa di rispondere alle tue domande in caso di dubbio.

Se proprio volete saperlo, i notai esistono anche qui: hanno un ruolo più simile a quello di un rappresentante statale vero e proprio che non a quello dei Faraoni all’italiana. Il notarius publicus di Upplands Väsby ha il suo ufficetto in una piccola palazzina che condivide con una parrucchiera ed una manicure, non ha poltrone in pelle umana e ci ha chiesto tariffe “da marca da bollo” quando ci sono serviti dei documenti per il matrimonio in Italia… fate voi!

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5 risposte a “Comprare e vendere un appartamento

  1. Sei bravissimo Daniele. Sono molto interessanti i tuoi appunti e rendi estremamente efficace e credibile la fotografia che fai della Svezia.
    I pro e contro è giusto che vadano analizzati e soppesati da chi vi risiede e ci vive da tempo. Sei un ragazzo in gamba. Complimenti. Rudy

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  2. veramente ben fatto. mia moglie é svedese ma solo ora ho capito cosa comportasse l’acquisto di un appartamento. noi vorremmo comprare una piccola casetta come investimento; che cosa dovremmo sapere? Esistono delle agenzie che si occupano anche della ricerca di inquilini e della gestione dell’immobile? Grazie

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  3. Pingback: Di sfratti e nuovi appartamenti | Un Italiano in Svezia

  4. molto interessanti ed importanti informazioni, scritte in modo chiarissimo, per chi ha intenzione di trasferirsi in Svezia e comprare casa.
    Io avrei una domanda per Daniele: ho letto molte annunci su immobili e visto le relative foto, ma non ho capito bene, per ciò che riguarda le ville, i muri esterni non sembrano in muratura, bensì sono ricoperte da lamine che sembrano di plastica. Ho visto ciò in quasi tutte le ville: é normale? Ti sarei grato, se potessi illuminarmi in merito. Grazie!
    Melchiorre

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