Categoria: bostadrätt

Autorizzazioni e traslochi

~ Daniele ~ 3 commenti

In Svezia, per molte operazioni, le procedure e la burocrazia sono davvero semplici ed immediate. Per altre, però, ci sono a volte delle lungaggini davvero assurde ed irritanti.

Quando c’è accordo fra venditore ed acquirente, la procedura di passaggio di proprietà di un appartamento (o, meglio, del diritto a viverci, bostadsratt) è generalmente velocissima e si può arrivare a completare la cessione in meno di un mese. Questo nel 99% dei casi.

A volte, però, si fanno i conti senza l’oste, in questo la compagnia o
associazione che è l’effettiva proprietaria dell’immobile. La bostadsrättsförening deve infatti approvare il nuovo residente che viene a vivere nel suo territorio: d’altronde, se la compagnia resta proprietaria dell’appartamento fisico, è una cosa comprensibile. In genere è una semplice formalità: i consiglieri si riuniscono più volte al mese proprio per valutare le carte che arrivano dagli agenti immobiliari e dire “sì”.

Finché questo “sì” non arriva, la vendita non può essere portata avanti: persino l’anticipo, versato dall’acquirente al momento dell’accordo preliminare, resta congelato su un conto corrente dell’agente immobiliare, normalmente per pochi giorni.
Quando, però, la persona che “sa come fare le cose” è in vacanza o ha altro da fare (il consiglio della bostadsrättsförening è composto da persone che hanno impieghi veri), e nessuno è in grado di farle al suo posto, ecco che arriva l’intoppo.

Nonostante abbiamo raggiunto l’accordo per la vendita dell’appartamento di Väsby quasi un mese fa, l’autorizzazione è arrivata solo ieri, alla vigilia della firma del contratto e della consegna delle chiavi, cose che, a quel punto, rischiavano seriamente di essere posticipate (peccato che Helena avesse già il treno di ritorno prenotato, dopo il weekend passato lì). Tutto ciò nonostante l’agente immobiliare chiamasse regolarmente la compagnia per sollecitare, al punto di dovere spiegare lui quali procedure applicare a persone che non sapevano come fare (uno di questi si limitava a rispondere al telefono “sì, io approvo”).
Per fortuna, alla fine è andato tutto bene e l’appartamento è finalmente venduto.

Siamo però nella stessa situazione per quanto riguarda l’affitto del prossimo appartamento. Sì, perché, per fare le cose per bene (ma non tutti lo fanno), anche quando affitti un appartamento ad una terza persona, la bostadsrättsförening deve prendere visione del contratto ed approvare.

Sabato prossimo dovremo firmare il nuovo contratto (di sei mesi, in modo da avere tempo di cercare con calma qualcosa da comprare) e prendere le chiavi, ma attendiamo ancora l’autorizzazione… e il 30 novembre al più tardi dobbiamo lasciare la casa attuale!

Comunque… L’ultimo mese è stato decisamente stressante, senza un momento per rifiatare.
Il primo fine settimana del mese siamo dovuti andare a Väsby per preparare il trasloco (nostro e di mia suocera), che è avvenuto pochi giorni dopo. Il weekend successivo lo abbiamo passato a lavorare nel nuovo appartamento di Malmö di mia suocera, mentre in quello appena passato siamo tornati a Väsby per buttare via tutto quello che era rimasto (inclusi mobili e cose che erano ancora in buono stato ma che non eravamo riusciti a portare giù). E il prossimo settimana ci attende, appunto, il nuovo trasloco e la ripulitura dell’appartamento in cui siamo ora… 😀

Di case e mutui

~ Daniele ~ 4 commenti

Dopo averci pensato per un paio di mesi, io e mia moglie abbiamo deciso, a malincuore, di non acquistare la casa in cui viviamo da inizio luglio.
I motivi sono fondamentalmente due: il primo è che le due stanze che la compongono sono, di fatto, comunicanti (l’appartamento è una boutique riadattata), cosa che annulla ogni privacy quando ci sono ospiti. Il secondo è che, in ogni caso, vorremmo prendere un appartamento con tre stanze, sia in prospettiva futura, sia per avere, nel frattempo, un “ufficio” da dedicare al computer e al tecnicame vario.

Già da tempo siamo quindi alla ricerca di qualcosa di diverso, magari leggermente meno centrale ma più grande. E qui ci sono i problemi.

Il mercato immobiliare svedese è fermo. Il che, paradossalmente, sarebbe una cosa positiva per chi compra, ma è decisamente negativa per chi deve vendere. Noi dobbiamo vendere l’appartamento in Väsby, sperando anche di non rimetterci troppo rispetto a quanto pagato un anno e mezzo fa.

Il grosso intoppo sta nel fatto che qualcosa è cambiato nell’atteggiamento delle banche, che ora sono molto più strette nell’accordare i mutui. Già da un anno non è più possibile farsi finanziare l’intero valore della casa, ma solo l’85%.
Inoltre è anche più difficile farsi assegnare un nuovo mutuo se prima non ci si è liberati di quello vecchio, mentre, in passato, le banche si fidavano abbastanza delle dichiarazioni dell’agente immobiliare che prendeva in carico la vendita del vecchio appartamento: bastava una sua telefonata ottimista per rendere le banche, se non completamente disponibili, quantomeno un minimo flessibili. Ora è più difficile.

Nel mio caso, poi, non aiuta il fatto di essere ancora nel periodo di prova (che in Svezia dura normalmente sei mesi): alcune banche si premurano di telefonare al datore di lavoro per verificare l’intenzione di proseguire il rapporto, ma è comunque un “meno” in termini di affidabilità.

Fatto sta che il mercato Svedese, storicamente molto più fluido di quello italiano è ora in un piccolo pantano. Se ancora un anno e mezzo fa si comprava e vendeva in un lampo, ora il mercato è pieno di case che restano, cosa davvero inusuale da queste parti, a disposizione per mesi, dato che nessuno può comprarle senza vendere prima quelle vecchie liberandosi del precedente mutuo. Un bel circolo vizioso.

Non so dire se le cose cambino in qualche modo per chi possiede un villino indipendente, per cui entra in gioco un meccanismo di proprietà vera e propria: ricordo infatti che chi compra un appartamento non lo compra fisicamente, ma compra solo il diritto a vivere nello stesso (bostadsrätt).

La nostra situazione è questa: il 30 novembre dovremo liberare il bell’appartamento in cui viviamo adesso. La prospettiva non è, per fortuna, di finire sotto un ponte. Mia suocera ha deciso di trasferirsi anche lei a Malmö (ad Upplands Väsby non aveva più legami) per stare vicina a sua figlia, ed ha avuto la fortuna di riuscire a vendere il suo appartamento (peraltro comprato la scorsa primavera) in tempi molto brevi, comprandone uno in contemporanea.
Nel peggiore dei casi, ci ritroveremo quindi a vivere in una situazione da io, mammeta e tu per qualche mese, mettendo i nostri mobili negli storage di Shurgård: nulla cui non ci si possa adattare e, personalmente, l’unico problema che riesco a vedere è quello della convivenza dei rispettivi gatti, Lemmy e Dio.

Comprare e vendere un appartamento

~ Daniele ~ 8 commenti

La scorsa primavera io e mia moglie abbiamo comprato casa, dopo avere venduto la sua: ho potuto quindi sperimentare il sistema di compravendita delle abitazioni, radicalmente diverso da quello all’italiana.
Innanzitutto, cambia parecchio se compri una casa indipendente/villino o se prendi un appartamento/ibrido (come abbiamo fatto noi): in questo caso, a differenza che in Italia, tu non compri l’appartamento vero e proprio, ma solo il “diritto a viverci” (bostadsrätt), chiaramente ereditario e trasferibile.
Questo vuol dire che sarai comunque soggetto ad alcune condizioni nei confronti della società che gestisce l’area: ad esempio, ci potrebbero essere vincoli sull’affitto e, sicuramente, non potrai ristrutturare a piacimento gli interni dello stesso.

La società è generalmente un’azienda cooperativa (cosa che permette ai residenti di avere diritto di voto e di eleggere rappresentanti nel consiglio), ma può anche essere, in rare situazioni particolari, un’azienda privata tout court.
Quando andrai a comprare l’appartamento, dovrai quindi verificare quale sia, oltre al costo (cosa che vedremo in seguito), il “dovuto” (avgift) che dovrai versare mensilmente alla società: questo dovuto è, di fatto, l’equivalente delle nostre spese condominiali, spalmato mensilmente. Generalmente varia dal “normale” al molto caro. Può capitare infatti di comprare un appartamento grande e bello a un prezzo molto basso (rispetto a ciò che sarebbe in Italia), dato che è poco allettante per via di un avgift elevato. Il dovuto include anche le spese per acqua e soprattutto riscaldamento che, come potrete immaginare, non sarebbe altrimenti economico.

Un aspetto positivo di questo sistema è che il dovuto è praticamente fisso (non condizionato quindi dalle spese “straordinarie”), e che le società fanno spesso un buon lavoro nel reinvestire quanto guadagnato per lavori di ristrutturazione e per la manutenzione della propria parte di competenza (il che include le strade pedonali incluse nell’area, i parchi giochi per i bambini, le sale della spazzatura, etc. etc.).
Il fatto che l’avgift sia fisso rende anche più salutare l’ambiente, evitando di fatto le beghe condominiali all’italiana: il sapere che i soldi dovuti sono quelli, e che saranno utilizzati, tranquillizza tutti. Inoltre, a quel che ho capito (non ho ancora avuto modo di partecipare ad una delle riunioni), le assemblee dei residenti servono più a stabilire i rappresentanti (democrazia rappresentativa) che a prendere decisioni (democrazia diretta/partecipativa).

Veniamo ora all’acquisto/vendita veri e propri.
Generalmente vengono effettuati sempre tramite agenzia (non ho notizia di vendite dirette e non ho idea se siano possibili o meno) e, per lo più, tramite un sistema d’asta.
L’agenzia immobiliare si occupa di organizzare due presentazioni pubbliche dell’appartamento (generalmente una la domenica di giorno, l’altra di sera feriale), in occasione delle quali il venditore, se vive ancora nella casa, si premurerà di sgombrare alla meglio gli effetti personali e di sparire per qualche ora. Gli appartamenti vengono sempre venduti semi-ammobiliati: in particolare, gli elementi base della cucina (inclusi scaffali, fornelli, forno e frigo), ma anche certi armadi, vengono considerati come parte della casa e devono quindi essere inclusi nella cessione. Spetta, al limite, all’acquirente di sostituirli se non gli piacciono.

Le presentazioni sono aperte a chiunque voglia partecipare. In casi particolari, si possono organizzare presentazioni private per chi non possa partecipare alle due pubbliche, ma è raro che ti venga richiesto. In ogni caso, l’agente provvederà a prendere il numero di telefono di tutte le persone che si presentano e le contatterà nei giorni immediatamente successivi per verificare il loro interesse.

A questo punto parte l’asta, che è davvero emozionante sia nel caso di acquisto (e qui le emozioni non sono generalmente positive :-D) che, soprattutto, di vendita. Il prezzo iniziale è più basso del valore reale dell’appartamento, ma sale abbastanza velocemente. L’asta viene gestita, nel giro di qualche giorno, in modalità varia: tramite sms, telefonata, internet… i partecipanti e il venditore ricevono una notifica tramite e-mail e/o sms ogni volta che arriva una nuova puntata.

Quando “ne rimane solo uno” e gli altri partecipanti si ritirano, si può procedere alla stesura del concordato preliminare nella sede dell’agenzia. Fino a questo momento, e fino alla prima firma, non c’è nulla di impegnativo: una persona si può ritirare anche dopo avere vinto l’asta, così come il venditore può cambiare idea o rifiutare un acquirente. Di solito, però, non accade.
Alla stesura del concordato, si deciderà entro quanto tempo l’affare dovrà andare in porto. Generalmente questo tempo è necessario a chi acquista per reperire i fondi necessari (magari vendendo a sua volta il proprio appartamento) e al venditore per trasferirsi in altro loco.
Già durante la presentazione pubblica venivano offerte ai potenziali acquirenti informazioni varie sull’azienda che gestisce l’area, ma, in questa sede, vengono dati tutti i dettagli al riguardo (bilancio, modalità di appartenenza, etc. etc.). Chiaramente, subito dopo la firma del concordato, l’acquirente deve versare una percentuale del totale.

Nel momento della firma definitiva, ti vengono consegnate le chiavi e il diritto di vivere nell’appartamento diventa tuo.
Nota ultrapositiva: non c’è alcun notaio di mezzo!
È l’agente immobiliare che si occupa di tutte le operazioni burocratiche, e il tutto è incluso nella quota a lui dovuta (che è anche bassina, rispetto ai prezzi delle agenzie italiane). L’agente, prima della firma, si occupa di leggerti il contratto, che è breve, semplice e scritto in uno svedese assolutamente chiaro ed antiburocratico, e si occupa di rispondere alle tue domande in caso di dubbio.

Se proprio volete saperlo, i notai esistono anche qui: hanno un ruolo più simile a quello di un rappresentante statale vero e proprio che non a quello dei Faraoni all’italiana. Il notarius publicus di Upplands Väsby ha il suo ufficetto in una piccola palazzina che condivide con una parrucchiera ed una manicure, non ha poltrone in pelle umana e ci ha chiesto tariffe “da marca da bollo” quando ci sono serviti dei documenti per il matrimonio in Italia… fate voi!